Le calendrier de l’interdiction de louer des passoires thermiques confirmé

Le 20 août 2023, un décret a confirmé l’interdiction progressive de la location de logements énergivores. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis ceux classés E en 2034. Selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, cette interdiction toucherait 7,2 millions de logements. Parmi eux, 17% sont des résidences principales, 32% sont classés F ou G, et 0,8% sont des biens vacants.

Les petites surfaces plus gourmandes en énergie

D’après viepublique.com, les logements de petite taille sont plus énergivores : près de 34% des logements de moins de 30m2 ont une étiquette F ou G, contre seulement 13% des logements de plus de 100m2. Selon une étude de Hellowatt citée par Le Point :

• 70% des cas, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n’est pas cohérent, avec même deux ou trois classes d’écart dans 31% des cas.
• 66% des experts sont indépendants et passent souvent à côté de la réalité du bien.

Soutenir.php Si votre logement reste classé G, F ou E après réévaluation, vous devrez prévoir des travaux de rénovation. Il existe également MaPrime RénovSérénité (une subvention), un éco-prêt pouvant atteindre 30 000 €, Prime Énergie Monexpert (subventions énergétiques), Primes Coup de Pouce, et le programme Habiter Mieux Sérénité de l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

Conséquences sur le marché immobilier français

Entre les DPE et la loi Climat-Résilience, qui gèle les loyers pour les logements classés G et F; les acheteurs ont dû reconsidérer leurs priorités. Presque 90% d’entre eux tiennent compte du DPE lors de l’achat d’un bien immobilier, contre seulement 50% en 2022. À Paris, le marché locatif s’est réduit de près de 60% pour les biens notés F et G. Par conséquent, de nombreux propriétaires ne peuvent plus louer leur logement et n’ont pas les moyens financiers de les rénover.

En conséquence, la vente de logements énergivores a bondi en 2022, représentant 19,2% des annonces, contre 16% en 2021 et un peu plus de 11% entre 2018 et 2020.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) au cœur des enjeux

Il n’est désormais plus question d’ignorer sa lettre sur le célèbre DPE : elle détermine si le bien est décent ou non. Depuis le début de l’année, une partie des logements classés G sur le DPE sont considérés comme indécents s’ils consomment plus de 450 kilowatt-heures par mètre carré et par an en énergie finale. Et la loi Climat et Résilience d’août 2021 prévoit de faire baisser progressivement ce seuil pour englober, à terme, tous les logements ayant une lettre supérieure à D d’ici 2034, soit… 43% du parc locatif privé.

Délais confirmés et conséquences pour les propriétaires

Le décret du 18 août 2023 établit les dates limites suivantes :

• À partir du 1er janvier 2025, tous les logements étiquetés G seront considérés comme indécents;
• En 2028, les logements étiquetés F les rejoindront.

Si un locataire estime que son logement est énergétique indécent et engage des poursuites judiciaires contre son propriétaire pour des travaux de rénovation ou une réduction ou suspension des loyers jusqu’à la réalisation de ces travaux,

Indique le ministère de la Transition écologique. Dans les copropriétés également , précise la loi, les juges ne peuvent ordonner des travaux lorsque les copropriétaires peuvent démontrer que, malgré leurs efforts pour examiner des résolutions portant sur des travaux communs ou des équipements communs et réaliser des travaux dans les parties privatives […], ils n’ont pu atteindre un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Les défis de l’isolation du bâti ancien : L’urgence des solutions adaptées

Le parc immobilier français est riche d’un patrimoine bâti ancien, notamment dans des villes comme Paris. Ces constructions, bien que porteuses d’histoire et d’un charme indéniable, posent d’énormes défis en matière de rénovation énergétique. L’une des lacunes principales réside dans l’absence de solutions d’isolation ultra-minces et performantes adaptées à ces structures.

L’isolation extérieure : une gageure pour les bâtiments historiques

Dans les grandes villes, et surtout à Paris, de nombreux bâtiments possèdent des murs pignons non isolés de l’extérieur. Alors que l’isolation par l’extérieur est souvent présentée comme une solution idéale pour améliorer la performance énergétique sans sacrifier de surface habitable, elle représente un véritable casse-tête juridique, technique et financier pour ces bâtiments anciens. Les contraintes patrimoniales, les droits de vue et les servitudes sont autant d’obstacles qui peuvent empêcher la mise en œuvre de travaux d’isolation extérieure.

La nécessité de produits isolants adaptés

Le marché offre actuellement un éventail limité de produits isolants qui répondent aux besoins spécifiques des bâtiments anciens, en particulier ceux qui nécessitent des solutions ultra-minces sans compromettre les performances. Un R (résistance thermique) supérieur à 4 ou 4.5 m².K/W est difficilement atteignable avec les solutions actuelles pour des murs non isolés par l’extérieur.

Appel à l’innovation et aux politiques adaptées

Face à ces défis, il est impératif que les acteurs de la rénovation énergétique, depuis les fabricants de matériaux jusqu’aux pouvoirs publics, reconnaissent la nécessité de développer et de promouvoir des solutions innovantes. Les propriétaires, souvent désireux de jouer leur rôle dans la transition énergétique, se retrouvent frustrés par le manque d’options viables. Il est essentiel que la loi Climat et Résilience soit accompagnée d’initiatives qui facilitent la rénovation énergétique des bâtiments anciens, en tenant compte de leurs spécificités.